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公庫などの借入条件は「壁芯面積」、すなわちチラシや図面集にのっている専有面積がもとになり、税金関係は「内法面積」、すなわち登記簿上の面積がそのもとになります(図⑪参照)0法令上の制限等(図⑫参照)は、将来的な住環境を左右する重要なポイントです。
地域地区は何か、建物の高さや低さを定めた「高度地区」の指定を受けているのか、建ぺい率や容積率なども、パンフレットの記載と異なっていないかどうか。
また、私道の有無などを確認します。
このほか、水道・電気・ガス・下水道などのライフラインの整備状況や、リゾートマンションなどにおいては、設備費の負担についての記載がある場合もあるので、必ず読んでチェックします。
新築のマンションでは、建物は未完成の場合がほとんどです。
パンフレットや設計図を基にして、形や構造の説明を受けますが、途中で行政指導や近隣の要請などで設計変更があり、建物の一部が変わることもあります。
変更がある場合は、その都度連絡、確認が取れるように依頼しておきましょう。
②「販売に関する重要事項」(図⑬参照)では、売買代金やそれ以外に受け渡しされる金額やその目的、損害賠償・違約金、ローンに関する事項や契約解除に関する事項などを確認します。
支払うお金については、その金額と目的、支払い時期などを確認します。
また、支払った金額で万が一不足が出たり、諸費用などでお金が余った場合はどうするかも、ハッキリさせておきましょう。
契約をしたあと、契約解除をしなくてはならなくなった場合、どうなるかということも確認します。
「契約履行に着手」しておらず、売り主側の都合で契約を解除される場合は手付金の倍返し、買い主側の都合による契約解除は手付金没収が原則で、通常賠償責任は起きませんが、買い主側が設計変更などを依頼していて売り主側がそれに着手していれば、もとの状態に戻す原状復帰のための工事費は買い主側が負担するのが一般的です。
賠償責任が発生するのは、「契約履行に着手した場合」です。
履行に着手したと考えられる行為とは、買い主の場合は「中間金を支払った」「設計変更の子続きをとった」「諸費用を振り込んだ」などがあります。
売り主側の場合は「設計変更のための材料を発注した」「買い主のためにローンの借り入れ手続きをした」などがあります。
しかし、いずれもケースバイケースで、解釈の仕方が異なりますので注意が必要です。
損害賠償額や違約金については、売り主側に非がある場合は買い主が支払った金額の全額返還が原則です。
買い主に責任がある場合は、売り主が不動産会社ならば売買代金の二割が、賠償額の上限に買主または売主は、相手方がこの契約の履行に着手するまでの問、買主は手付金を放棄l契約解除に関する事項し、売主は受領演企銭を無利息にて買主に返還し、かっ手付金と同額の金銭を買主に支払うことによりそれぞれ本物件売買契約(以下「本契約」という)を解除するζとができます。
なります。
先日、それ以上についての記載がある契約書をもって相談にこられた方がいました。
「賠償額が多額で解約ができず、このまま契約続行しかないのですか?」という質問でした。
あきらかに相手の不動産会社は業法違反でした。
また、銀行のローンの申込みはマンション完成の一ー二か月前、住宅金融公庫の場合は九か月前からです。
この時点で、金利が急上昇していたり、本人の所得が減っていたり会社をやめたり、会社が倒産したりして、予定していたローンが利用できなくなるということもあります。
資金調達ができない場合の措置として、「予定のロ11ンが受けられなかったら、契約はペナルティーなしで解除できます」というローン特約の内容を確認しましょう。
金融機関名や借入額、金利、返済期間などの記載がないと、たとえば「銀行ローンは無理でも提携先ノンバンクのローンを利用して下さい」ということで、契約が解除できない場合もありますので、ご注意ください。
いずれにしろ、契約解除は金銭的にも、精神的にもマイナスになるので、くれぐれも契約は慎重に行い、契約解除のないようにしたいものです。
重要事項説明書には、説明を受け、納得したことを証明するサインと捺印の欄があります。
この欄へサイン、捺印したからといって、すべて契約が終わったということではありません。
あくまでも説明を受けましたという証明ですので契約の義務はありません。
重要事項説明書以外にも、管理規約やアフターサービス基準、長期修繕計画案やそれ以外の書類にも目を通しておきます。
契約書については、契約前にコピーを不動産会社からもらい、重要事項説明書の内容と、記載事項に違いや記載漏れがないかを調べます。
注意事項として、売買の目的物の表示ということで、マンションの場合は分譲地の区画番号、部屋番号が明記されているかを、契約時に登記簿の表題部、重要事項説明書の物件表示と照合します。
次に、消費税を合めた購入価格の記載を調べます。
そして、代金の支払い時期や支払い方法の取り決めを確認します。
一般的には、契約締結時に手付金を払い、中間金、残金というように何回かに分割して代金を支払います。
また、口頭で交渉したり、確認を取ったことで重要事項説明書に書かれていないことは、覚、ぇ書をもらったほうが安心です。
たと、えば、価格の値引きの件や、モデルルームの家具をつけてくれる条件や、設計変更の費用負担やその見積り金額など、個別に約束したことです。
また、マンションの引き渡し時期についても、契約時に説明されることが多いものです。
引き渡しの時期が大幅に遅れると、賃貸アパートに住んでいた場合など、家賃の問題や契約更新の問題が発生してくることもあります。
こうした場合の保証なども確認しておきましょう。
新築の場合、工事着工から完成引き渡しまでその階数プラス三か月かかります。
たとえば、七階建てなら十か月くらいということです。
この間にマンションが地震・台風などの自然災害や、火災などで損害を受ける可能性もあります。
しかもそれが不動産会社にも責任がない天変地異の場合、損害に対してどちらが責任を持って対処するかを決めておく必要があります。
これを「危険負担の取決め」といいますが、売買契約では、売り主の不動産会社がその修復費用は全て負担し、完全な形に修復して買い主に引き渡した場合、買い主はそれが原因で完成引き渡しが遅れても、その分の損害賠償、たとえば家賃や更新料などは不動産会社に請求することはできないのが一般的です。
不動産会社が悪いのではなく自然災害なのですから。
このことも、契約書で必ず確認しておきましょう。
最後に、正式な契約書は二通作成し、売り主と買い主の双方が保管するのが普通です。
契約書には、宅地建物取引主任者が記名し、捺印することになっています。
重要事項説明のときと同様、提示された取引主任者証で本人かどうか確認し、記名と捺印を必ず確認します。
これらのことを確認、納得できたら、契約書に自分で署名し、捺印します。
この署名、捺印はすべての契約内容に納得した証拠になるので、重大です。
ここで迷ったら、もう一度思い出してください。
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